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预售资金监管缩紧房企钱袋加大资金成本

2019-06-09 10:18:57 | 来源: 旅游

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据多位房企人士介绍,自2010年12月以来,北京依照《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》执行,预售资金监管制度已覆盖所有商品房预售项目,对规范商品房预售资金使用、维护购房人合法权益发挥了积极作用。此次正式公布的管理办法,则将经适房预售项目也纳入其中。

据悉,开发商按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、初始登记完成四个环节设置资金使用节点,并拟增加个使用节点。《办法》规定,商品房预售资金应全部存入专用账户,由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管,优先保障工程建设。完成初始登记前,专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

据悉,房企可结合自身资金状况、融资能力,合理确定每个节点的用款额度。中经联盟秘书长陈云峰告诉,按照此前的4个节点,房企提取比例大概为2:3:4:1。

绿地集团京津事业部销售总监李蓟告诉,预售资金全部进入监管账户,但重点监管的是工程款,工程款外部分仍可自由支取。

据悉,每个项目被监管住的工程款数量并不相同。此前,中粮万科长阳半岛的工程款是按照4150元/平米来计算,而绿地新都会国际花都则是按照3500元/平米来计算。李蓟表示,每个项目根据区域、售价等条件,其工程款也不相同。

对中小开发商影响较大

预售资金监管制度有利于防止项目烂尾,保证了购房人的利益,但也对房企的经营有一定影响。

一位房企人士表示,有的项目一个预售证上有好几栋楼,但一栋一栋卖,预售资金回款少,达不到重点监管额度的5%的要求,这也要求房企加快销售进度,不能捂盘。由于资金不能挪用,以前“八个锅盖盖十口锅”的时代也宣告结束。不过对于大房企而言,全国范围内有多个项目,资金仍可全国调动周转,这主要是影响到项目较少的中小房企的资金链。

陈云峰认为,预售资金监管制度重在保证工程安全,预防房价大幅下滑时开发商卷款潜逃,保证了预售项目如期完工不烂尾,从这一角度来看,这一政策或将长期执行下去。但另一方面,预售资金被监管起来后,开发商按照进度提取监管资金,将影响到开发商的回款速度,不能将预售资金挪用到扩张买地上,影响到开发商的扩张速度。特别是中小房企,银行贷款利息、前期设计、营销等费用都需要通过预售资金来支付,但预售资金被管住后,原来房企可自由支配的工程款不能挪作他用,房企的资金成本将加大。

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